谈门店出售费的方法
不少老板在找门店的时候一般遇见一个头疼问题，那就是高昂的门店出售费。出售成本是不是合理?门店后期转手风险有多高?这类都需要大家仔细慎重考虑，防止掉进出售陷阱。
今天，小哗将针对出售费这部分展开给大伙剖析，怎么样将出售费达到一个自己合理预期的规范?一块儿看看吧～
01 出售费的价值构成
一个适当的出售费一般包括有形资产和无形资产。
实体门店的有形资产一般包含实体门店装修、厨房设施、桌椅板凳、空调冰柜收银管理软件、商品技术、剩余原材料等。大家一般说到的出售费都是这类，但事实上出售费远远高于这类。
原店主会将客流量、租金优势、合同期长等作为谈判的附加值砝码，以此提升出售成本。门店的无形资产一般包含以下几个方面：
1、原实体门店的口碑和客户资源
假如接手后的项目和原项目差不多，那样这类资源都会用得上。假如品类完全不同，那这类没任何意义。
2、剩余出租期限的用法权
比如：前店主与房东签了四年合同，他只干了一年就要出售，那样剩余三年的用法权限就该归你。当然，这部分用权益需要要经过原房东的赞同。
3、对该商铺的优先续租权
花高额出售费获得出售权之后，第一就要确认这个门店的合同期到期后是不是有优先续租的权利。
这里要预防以下状况出现，譬如：前店主出售房屋是什么原因就是由于房屋合同到期后，房东要收回房屋。如此出售就是为了自己尽快转手，减少我们的损失。假如不问了解，我们的出售费就要打水漂了。
4、对该商铺现有权益的继承权
商铺的现有权益包括：目前的租金水平，交租方法，水电成本及出货方法等能否继续维持。
02 出售费可能存在的风险
1、租户与房东间的权益属性风险
前店主出售门店是不是经过房东赞同，出售成本里包括的资产是不是和房东达成了共识，最后能否兑现。
2、高出售费的泡沫风险
不少人为出售时可以出售一个好价格，会想尽方法，比如：叫人排队故意提升出售价钱;不少门店本来租金水平并不高，但由于地段好、角逐激烈最后形成了一个虚高的出售费。虚高的出售费存在着贬值风险，由于门店将来的价值非常难估计。
最简单的办法就是查询租金与出售费之间的关系，假如出售费远远高出租金太多，那样风险就很大。
3、出售费的法律风险
现在出售费并没统一的规定和标准，在法律上也没任何保障。一旦掉入出售费陷阱，就只能自认倒霉了。投资前必须要小心考虑，做好风险评估。
4、出售费的投资风险
不少人面对高额出售费的时候都会有如此的心理：这个钱并没白花，等我不干了可以再出售出去，这个钱还是我的，可能还可以出售的更高。
面对高额的出售费不可以存在侥幸心理，千万不可以将出售费当作投资。把出售费作为投资的一部分风险特别高，由于城市在变化，商圈环境也在变化，一个商圈几年后是怎么回事都是未知的，特别是一些老商圈，整个商圈都在萎缩，投资也在贬值，这个时候必须要了解规划核算几年后当初花的出售费能否再收回来。
03 如何合理地评估出售费?
由于出售费这一块并没市场标准，完全是出售方个人的行为，要多要少都是遵循出售方个人的意愿。作为出售方一定是越高越好，但作为找店的人一定是期望越低越好。
到底出售费值不值得?大家需要自己进行评估，目前小哗给大伙介绍几种出售费评估的规范。
1、第一要看软硬件设施值多少钱
计算店内的所有装修设施软硬件大概能值多少钱，算一下这部分价值在出售费中的占比有多少，假如连一半都不到的话，那样这笔出售费就是偏高的。
2、看将来的保值空间有多少
看商圈将来进步的趋势是上升还是衰退，考虑考虑出售费保值的空间有多大。繁华商圈发展势头还是上升的，将来出售困难程度会低一些，相对出售费保值空间会比较大。
相对，老商圈或者处于衰退阶段的商圈，保值空间就比较小。
3、看出售费和房租的关系
一般地方出售费差不多等于一到两年的房租，最好的地方出售费也不可能超越三年房租，假如超出这个数太多，那就是虚高了。
4、看角逐状况
出售费的高低最后还是取决于店主个人意愿，与你的谈判方法。
04 出售风险比较大的几类地方
1、学校老校区
不少学校建了新校区之后老校区人数会急剧降低，老校区功能也在渐渐弱化，一般老校区都成了研究生院，在校人数很少。
假如在这类地方转店的话，出售费一定是在贬值的。
2、规划中的地铁或道路沿线
地铁建成后对地铁口附近的企业来讲是好事情，但在修建过程中会有一大量门店会跟着遭殃。简单说修路、修地铁就会围墙，再好的买卖围挡上半年、一年也会被耗死。所以在接店时必须要考虑所在区域的规划，防止接店后遇见修路、修地铁的尴尬局面。
3、地区功能弱化的老商圈
老商圈过了进步的黄金期将来，有一部分会伴随新的变化重新招商走出进步的新路子，大多数都会慢慢过气，处于高租金、低客流的尴尬局面。在这种商圈应该注意出售费是愈加贬值的。
4、面临拆迁的城中村
伴随城市的不断进步，面对城中村的门店，哪个也不确定什么时间会面临拆迁。这种情况下，出售费的风险就会特别高。
总结
综上所述，出售费是一件斗智斗勇的事情，大家既要有适当的估值，也要学会一个正确的谈判办法。以上就是出售成本有关谈判的办法和需要注意的地方，期望能对大伙有所帮助。
